Wie wird Wohneigentum wieder bezahlbar?

00:00:02: Die haben das auch jetzt nicht gemacht, weil sie sich nicht getraut haben.

00:00:05: Sondern Sie haben es deshalb nicht gemacht ,weil es sich nicht gerechnet hat.

00:00:10: Die Gemeinnützigen sind ein wichtiges Element aber schaffen es nicht und zwar bei Weiten nicht aufgrund der verhandenen Kapazität diesen benötigten Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

00:00:22: Und das gilt nicht nur für wen?

00:00:24: Ich würde sagen es gilt für ganz viele Städte insbesondere in Deutschland in noch viel vehementerem Ausmaß.

00:00:31: Also wir gehen weg vom Bauen und gehen hin zu montieren.

00:00:35: Und das mit einem hohen Grad an Intelligenz.

00:00:46: Hallo, mein Name ist Thomas Winkler.

00:00:48: ich bin der Vorstandsvorsitzende der UBM Development AG dem größten Holzhybrid Entwickler in Europa und in Zukunft auch einen führenden Anbieter von bezahlbaren Wohnen.

00:01:02: Ich bin Johannes Stülinge.

00:01:04: wir sind hier bei Asset-Klasse den Podcast von UBM.

00:01:08: Einmal im Monat erörten wir beide hier Themen und Fragen, die in der Branche gerade Relevanz haben.

00:01:14: Heute kümmern wir uns darum um eine Frage wie kann Wohnraum bezahlbar werden?

00:01:20: Das ist ja definitiv nicht!

00:01:22: Du hast das letztes Mal im letzten Podcast geendet damit dass du gemeint hast fünftausend Euro am Quadratmeter muss das Ziel sein.

00:01:28: es ist vier Wochen her.

00:01:30: hat sich was geändert in deiner Wahrnehmung dazu?

00:01:32: Nein, ganz im Gegenteil.

00:01:34: Ich habe mir gestern von paar Living die Musterwohnung angeschaut und war positiv überrascht, wahrscheinlich ähnlich überrasht wie wenn man früher Leuten als es nur Schneider gegeben hat für Anzüge gesagt hätte Es gibt jetzt eine Massenproduktion Die heißt Konfektion Und der Anzug erfüllt genau die Zwecke, die auch bis er das Schneider-Anzug erfüllte.

00:01:58: Weil viele Individualisierungen merkt gar nicht.

00:02:03: und ob man eine Billetttasche bei einem Anzug braucht, ob die schief oder gerade drauf sein muss welche Farbe das Innenfutter hat.

00:02:11: Das ist eigentlich den meisten egal.

00:02:14: Innen ist nur wichtig dass sie ordentlich angezogen sind mit einen Anzug obwohl ich eingestehen muss, dass das auch schon ein bisschen ein anachronistisches Beispiel ist.

00:02:22: aber es sei mir verziehen weil es passt.

00:02:24: so gut der Übergang vom Schneider zur Konfektion.

00:02:28: Power Living, das ist eine neue Technologie oder Methode wie die Park grad dabei ist günstiger zu bauen.

00:02:35: Versteht es richtig?

00:02:35: Oder was ist da der Erklärungsdiskutz bitte?

00:02:37: Es ist eigentlich – jetzt habe ich endlich ein Wort, dass ich zwar nicht mag – einen Paradigmenwechsel.

00:02:44: Was meine ich damit?

00:02:45: Das ist eine ganz andere Herangehensweise für eine Baufirma, vollkommen inrealisiert entsprechend den Plänen eines Architekten ein Wohngebäude hingestellt hat und wir sprechen von mehr Familienhäusern, in dem Fall.

00:03:02: Und jetzt gibt es die Überzeugung man kauft sich die Elemente aus der eine Wohnung bestehen zusammen und die Kernelemente.

00:03:11: im Falle von Poor Living heißt das X und darin befinden sich alle Wasser- und Elektroanschlüsse in einem Betonkern, der einfach nur wie ein Modul eben eingesetzt wird in diese über Elemente zusammengesetzte Wohnung.

00:03:30: Und das macht es billiger weil diese Elemente industriell vorgefertigt werden und dadurch Skaleneffekte entstehen klingt auch geschwollener als es ist.

00:03:40: je mehr ich gleich Teile von einem Teil herstelle um so Bildiger werden sie, weil ich brauche immer nur eine Maschine um die herzustellen und ich braue nicht einen Menschen der ganz individuell quasi das Rad jedes Mal neu erfinden muss und zusammensetzen muss.

00:03:57: Versteht es richtig?

00:03:58: Das sind unterschiedliche Module, die zickfach produziert werden und dann wie ein Legosystem miteinander zusammengesteckt werden.

00:04:06: an der Baustelle so vereinfacht dargestellt?

00:04:08: Ja!

00:04:08: Es sind nicht Module, denn Module wäre ja ein ganzes Zimmer, ein Badezimmer wäre für mich ein Modul, sondern das Modul ist eben eine Haustechnikmodul wo auch was ich vom Toilettenanschluss über dem Wasseranschluss bis zum Küchenanschuss alle Rohre enthalten sind die dann eben entsprechend in den jeweils dafür vorgesehenen Raum geleitet wird.

00:04:32: Das zusammensetzen hast du aber richtig gesehen weil das ist dann wie bei Lego wo bei Lego wahrscheinlich eher an Ziegel erinnern würde oder Matador kennen noch weniger.

00:04:44: Aber es gibt gewisse Teile, in dem Fall sind Eswand-Elemente die nur eingesetzt werden müssen.

00:04:51: Badezimmer Elemente die zusammengesetzt werden muss, die dann auf der Baustelle in der Tat eine reine Montage sind.

00:05:00: also wir... gehen weg vom Bauern und gehen hin zu montieren.

00:05:03: Und das mit einem hohen Grad an Intelligenz, um diese Dinge eben so zusammenzusetzen, dass man – jetzt bin ich doch wieder bei Lego Ente ein Rennauto oder eine Rakete oder einen Bauernhaus daraus machen kann!

00:05:18: Wo sind da überall die Einsparungspotenziale?

00:05:21: So wie ich für das, für mich klingt auch wissend.

00:05:23: Ich kenne ja unsere Holzbauelemente, die wir längst einsetzen also diese Art von in der Fabrik gefertigten Nudulen zu arbeiten.

00:05:31: Das ist ja in den OBM schon lang sozusagen die Stoßrichtung.

00:05:35: daraus resultiert ja auch weniger Personalinsatz auf der Baustelle man hat eine höheren Qualitätssicherheit.

00:05:41: Sind es Dinge, die dann in dieser Methode dann auch reinspielen werden obwohl es günstiger ist?

00:05:47: Ja, die spielen hinein aber sie wären materialunabhängig.

00:05:52: eingesetzt.

00:05:52: Also es wird das Material, dass am günstigsten ist um den Zeg zu erfüllen, eingesetzt und es gibt eben schon Leerverrohrungen wo die Kabel mit Steckverbindungen drinnen stecken und das braucht keinen Elektriker um den Bodendank dann nach dem Legen des Estrichs zusammenzustecken sondern es kann im Grunde genommen jeder machen und die Steckelemente sind sogar so, dass man sie nur aus einer Richtung zusammenstecken kann und nicht aus zwei.

00:06:21: Und im Grunde genommen versucht man hochkomplex in der Realität an Arbeitsschritte, wie sie auf einer Baustelle sind.

00:06:28: So zu vereinfachen dass sie quasi von jedem dort auch ausgeführt werden können und die schwieriger Aufgabe übernehmen.

00:06:38: Maschinen manchmal noch immer Menschen in einer Fabrik stellen aber hier für hunderte von Wohnungen diese Gleichteile her.

00:06:46: Ist diese Technologie, diese neue Methode schon so weit dass sie eingesetzt werden kann oder ist das noch in einer Testphase bei der POR?

00:06:53: Nein und wie gesagt die POR ist auch nicht die einzige aber für uns den nahe liegendste Baufirma mit der wir das probieren.

00:07:00: Es gibt auch unterschiedliche Materialitäten.

00:07:03: Wir nennen auch immer gerne B-Solutions vom Binderholz weil das aus Holz ist.

00:07:08: Aber es ist gerade am Anfang.

00:07:11: Und gekommen ist es daher daß jetzt über Jahre Bauprojekte nicht umgesetzt werden konnten, weil es komme ich wieder zum Schneideranzug.

00:07:20: Wenn alles nur an den Preis eines Schneideranzugs hat dann kommt dieser für die meisten Menschen nur einmal im Leben infrage und auch in einer sehr späten Phase ihres Lebens.

00:07:31: Jetzt sind es vielleicht nicht nur einzelne Menschen, die wir auch als Entwickler adressieren wollen.

00:07:35: Sondern wir wollen ja auch Investoren und institutionelle Investoren anlocken.

00:07:41: Ist das mit diesen Bauweisen auch möglich oder ist es vielleicht gerade deshalb wieder möglich?

00:07:45: Zurzeit steht er zumindest in Österreich und glaube ich auch in Deutschland ein bisschen still.

00:07:49: Also große Investoren trauen sich da jetzt grad nicht dran an den Markt.

00:07:53: Ist dass da auch ein Gamechanger?

00:07:54: oder geht's jetzt um den Einzelnen, der sie eigentlich im Wohnung kauft?

00:07:56: Nein!

00:07:57: Es geht um institutionele Investoren die sich diese Wohnungen kaufen, um sie zu vermieten.

00:08:04: Die haben das auch jetzt nicht gemacht weil sie sie nicht getraut haben, sondern sie haben es deshalb nicht gemacht, weil er sich nicht gerechnet hat.

00:08:10: Weil schlichtweg bei den Baupreisen, die bei der Inurälenbauweise aufgerufen werden eben nur Premiumprodukte herauskommen, für die man aber nicht bereit ist eine Miete zu bezahlen sondern als Einzelkäufer sich die anschafft.

00:08:26: Aber als Institutioneller nicht vermieten kann weil die Miete so hoch wäre dass sie wieder nicht bezahlbar ist.

00:08:33: Jetzt hilft uns das ja nur bedingt wenn wir das immer auf der Baustelle schon bei diesen Metronen die du gerade erzählst.

00:08:39: Wir haben aber aus Erfahrung wissen wir Preis des Grundstücks eine relevante Größe ist beim Preis am Ende der Wohnung.

00:08:47: Schluckt das ausreichend viel?

00:08:49: Preis diese Methode?

00:08:50: oder muss es im Sinne von des Erwerbs, des Baugrundes da auch noch Möglichkeiten und Wege geben wie man mit dem Preis runterkommt?

00:08:57: Am Ende des Tages ist das ja nur ein Ausschnitt vor einem gesamten Bauprojekt.

00:09:01: Das ist

00:09:01: richtig aber es ist der Ausschnitt auf den wir am meisten Einfluss nehmen können indem wir eben durch diesen Paradigmenwandel, durch diese neue Rangehensweise etwas herzustellen von der Baustelle in die Fabrik erhebliche Einsparungen verzeichnen können und so auf einen Preis von zwei tausend Euro kommen, wobei in Zukunft vielleicht sogar durch Skaleneffekte noch niedrigere Preise zu Erzielen sind.

00:09:30: Ich gehe mal davon aus dass die zunächst bei den Baufirmen vereinnahmt werden aber eben in dem Ausmaß, indem es eine Massenfertigung gibt.

00:09:38: Man denke nur an Autos, Kleinserienautos sind einfach teurer als Autos von denen es Millionen Stück gibt.

00:09:46: und das ist das worauf jetzt diese neue Herangehensweise abzielt.

00:09:52: ohne dass ich sage, es wird in Zukunft nicht Premiumprodukte geben.

00:09:56: Es wird in der Zukunft immer noch Leute geben die sagen Ich weiß genau wie mein Anzug ausschauen soll und ich will auch genauso viel Taschen innen und außen haben Und das lasse ich mir etwas kosten.

00:10:07: Aber es klingt mir nach einem plausiblen Weg Wie wir das Thema Wohnraumbeschaffung angehen können.

00:10:13: weil ich glaube wenn ich im Kopf habe Wien hat im Jahr fünfzig tausend wohnungen glaube ich betraf Richtet grad so, ist die Differenz?

00:10:20: Nein

00:10:20: es ist sogar noch schlimmer.

00:10:22: Es gibt erstmals für sechsundzwanzig die Prognose das unter zehn tausend Wohnungen in Wien produziert werden.

00:10:30: Es gib unterschiedliche Schätzungen aber die unteren Schätzung liegen bei fünfzehntausend wohnungen die es pro Jahr bräuchte.

00:10:38: Das ist eine Unterversorgung kann man ja sagen nur von fünftausend wohnungen.

00:10:42: aber das summiert sich natürlich aus und ist dann nach einer gewissen Zeit nicht aufholbar.

00:10:47: Im Moment schlägt ja gerade die Immobilien-Markler, die tagtäglich mit den Anfragen konfrontiert sind, Alarm dass es selbst in einer Stadt wie Wien, die über Jahrzehnte eine sehr gute Versorgung von Wohnraum hat zu wenig Wohnraum geben wird.

00:11:04: um die Frage gleich vorwegzunehmen Die Gemeinnützigen sind ein wichtiges Element aber schaffen nicht und zwar bei Weiten, nicht aufgrund der vorhandenen Kapazität diesen benötigten Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

00:11:19: Und das gilt nicht nur für wen?

00:11:21: Ich würde sagen es gilt für ganz viele Städte insbesondere in Deutschland in noch viel vehementerem Ausmaß.

00:11:27: Ja ich habe mir da ein bisschen die aktuellen Grundstücks Quadratmeterpreise rausgesucht.

00:11:32: Die sind Durchschnittswerte Und da ist es ja nicht unspannend zu sehen.

00:11:35: München liegt zwischen neuntausend, einhundert und elftausendsvierhundert Euro im Quadrat mit dem Durchschnitt – mit Spitzen bis zu vierzehntausend Euro.

00:11:41: Wien bei sechstausensfünfhundert bis siebentausend zweihundert mit Spitcen bis zu zwölf dreizehntausend Euro.

00:11:47: Berlin mit fünftausen dreihundert- bis fünftausend Fünfhunderteuro am logischerweise letzten Platz dieser drei Städte.

00:11:54: Für mich spannend ist wir haben München mit absolutem Spitzenreiter.

00:11:58: deutlich darunter, haben wir aus österreichischer Sicht jetzt die Chance rechtzeitig noch zu reagieren bevor wir in Wien eine ähnliche Explosion erleben wie es in München schon passiert ist?

00:12:09: Ja.

00:12:11: Mit hoher Attraktivität ausgestattet ist nicht umsonst immer im Ranking der lebenswertesten Städte auf Platz eins oder zwei, je nachdem welches Ranking man sich anschaut.

00:12:20: Das hängt eben auch mit der Bezahlbarkeit des Wohnen zusammen und mit der Anziehungskraft für Fachkräfte und hochausgebildete Menschen.

00:12:30: Die Rechnung ist relativ einfach.

00:12:31: wenn das reine Bauen oberirdisch Ja, das ist auch wichtig.

00:12:36: Auf den Quadratmeter Wohnnutzfläche kann das Grundstück vielleicht zwischen sechshundert und tausend Euro kosten.

00:12:46: Und ich mache diese Musterrechnung natürlich auch ohne Bezug auf die Mitpreisniveaus.

00:12:51: Dann haben sie aber noch Nebenkosten, die viele übersehen – und zwar Baunehmkosten ob das jetzt Planungen, Einreichungen oder Finanzierungskosten sind.

00:13:03: Das zusammen führt es dann eben zu einem Preis, wenn ein Entwickler auch noch etwas verdienen will.

00:13:10: Die so sind wie du sie gerade zitiert hast und das sind übrigens gemischte Preise da sind natürlich die geförderten und die gemeinnützigen Wohnungen auch bereits drinnen enthalten unschwer festzustellen, dass wie sollen sich junge Leute das leisten können.

00:13:27: Wir sprechen aber jetzt sowieso nicht über Eigentum sondern wir sprechen über den praktisch schrumpfenden ausdrucknenden Mietmarkt weil wenn es keine Institutionellen gibt die Mehrfamilienhäuser kaufen um sie zu vermieten individuelle werden auch nichts sein weil auch die können rechnen und das dann lieber in Staatsanleihen anlegen die einen Risikofrei eine Rendite in Österreich von dreieinhalb Prozent drei Prozent versprechen, dann wird es eben kein Angebot für Mieten gehen.

00:13:56: Und ich weiß nicht wie's bei dir war.

00:13:58: aber als ich jung war habe ich auch zunächst einmal gemietet.

00:14:01: Bei mir war sogar ziemlich lange weil ich mir lieber etwas größeres leisten wollte dass ich als Miete unter Anfangszeichen in die Luft bezahle bevor ich es in Eigentum nehmen kann.

00:14:14: und das bezahlbare Wohnen sind mehr Familienhäuser für institutionelle Investoren die sie in der Musterrechnung, die ich gerade aufgemacht habe für fünfzehn Euro netto.

00:14:25: Da kommt also noch die Umsatzsteuer dazu und man muss auch die Nebenkosten rechnen bezahlbar machen.

00:14:31: Ich komme noch einmal zurück auf Por Living und diese Musterwohnungen haben alle einen Balkon Und auf diesem Balkon hängen Diese sogenannten Heimkraftwerke, das heißt Fotovoltaik-Elemente die für die Luftwärmepompe im ganz überwiegenden Ausmaß den Strom liefern und die Heizelemente.

00:14:54: Und die Fancoil-Heizung, die dazugehörige Wärme so dass es in dieser Ausstattung natürlich kann man mit Zusatzkosten auch eine Fußbondheizung machen und aber in der Ausstaltung zu einem Euro pro Quadratmeter Betriebskosten kommt.

00:15:11: Und das ist ja auch ein wesentlicher Faktor, weil wir haben ja bezahlbares Wohnen definiert als wohnend dass maximal thirty-fünf Prozent eher dreißig Prozent des Haushalts netto Einkommens verbrauchen darf und nicht mehr.

00:15:28: Also das ist tatsächlich spannend zumal ihr als OBM immer die Nachhaltigkeits-Fahne auch seit Jahren umhalten und wenn die Energieversorgung dann auch in dem Modell so funktioniert, dann seid ihr auf diese Grundwerte der Company ein.

00:15:41: Andererseits gibt es für mich da die Frage, konnte man da schon eruieren ob Elemente von Poor Living mit Holzbäu-Elementen kombinierbar wären oder ist das eventuell auch in Planung?

00:15:52: Es ist ganz interessant, also die Standardfassade dort wird eine Fichtenholzfassada sein.

00:15:58: Also von außen schauen die oft mehr aus wie Holzhäuser als manche andere mit einer vorgehängten Fassade, die aus einem anderen Material ist.

00:16:06: ich habe im Auch schon gesagt, es bemühen sich auch eine Reihe von industriellen Holzbauelementherstellern die Preise so weit auf ein Niveau zu drücken dass das auch mit Holzelementen darstellbar ist.

00:16:22: Die magische Grenze sind in diese zweitausend Euro pro Quadratmeter Wohnungsfläche oerirdisch.

00:16:27: Abgesehen davon wo auch immer da die Reise von der Baumaterialien hingeht was den Leistbahnenwohnraum oder bezahlbaren Wohnraum macht.

00:16:34: abschließend Was glaubst du?

00:16:36: in welchen Zeitfenster wird sich diese durchaus disruptive Entwicklung so niederschlang, dass wir Wohnungen wohnen werden können.

00:16:46: Also wie ich gesagt habe im Moment gibt es die Prototypen und erste Projekte, die umgesetzt werden.

00:16:52: Wie immer versucht die UBM bei disruptiven neuen Entwicklungen ganz vorne dabei zu sein.

00:16:59: wenn man jetzt rechnet dass wir vielleicht auch die Genehmigungszeiten auf ein eineinhalb Jahre drücken können in weiterer Folge Wohntypen auch typisiert werden müsste es sogar noch schneller gehen und man von einer Bauzeit von achtzehn Monaten ausgeht, was wahrscheinlich auch etwas lange ist fürs Zusammensetzen.

00:17:19: Aber lass uns lieber konservativ an die Sache herangehen.

00:17:22: haben wir die ersten Wohnungen dieses Typ sofern das Grundstück schon angeschafft ist in drei Jahren.

00:17:29: Das

00:17:29: klingt flott!

00:17:30: Bin ich neugierig?

00:17:31: Für unsere Branche ist das sehr schnell und dass es eben auch das Gefährliche.

00:17:36: Unsere Zyklen sind sehr lange, und wenn's eine Fehlentwicklung gibt oder eine Entwicklung zumindest gibt wo etwas fehlt dann dauert die Korrektur dieser Entwicklung auch entsprechend lange.

00:17:48: Wir lassen uns überraschen und freuen uns drauf!

00:17:49: Und ich freue mich auf unsere nächste Folge in einem Monat.

00:17:53: Ich mich auch.

00:17:53: vielen Dank.

00:17:55: Das war Esset Klasse der Podcast von UBM.

00:17:58: Bis zum nächsten Mal.