Warum spricht die Branche plötzlich wieder über Hotels?

Thomas Winkler:

Wenn man sich überlegt, dass Fluglinien pro Passagier im Cent-Bereich, nicht im Euro-Bereich Gewinn erwirtschaften, dann weiß man, dass Fliegen noch viel teurer wird. Und da ist es unerlässlich eigentlich, dass schon in der Errichtung mitgedacht wird. Und da sind wir jetzt wieder bei unserem alten Thema. Im Moment tun wir uns schwer, drei Monate vorauszuschauen. Stichwort ist Zinsbefürchtungen. Und deshalb drei Jahre vorauszublicken, selbst wenn sich die politischen Verhältnisse stabilisieren sollten, worauf ja nichts hindeutet, ist schwierig. Hallo, mein Name ist Thomas Winkler. Ich bin der CEO der UBM Development. Das ist ein in Wien börsennotierter, investierender Immobilienentwickler.

Johannes Stühlinger:

Und wir sind hier bei „Assetklasse“, dem Podcast von UBM. Ich bin Johannes Stühlinger und erörtere einmal im Monat gemeinsam mit Thomas Winkler eine Frage, die gerade besonders relevant ist. Lieber Thomas, in den letzten beiden Gesprächen haben wir uns dem Thema Wohnen gewidmet. Heute aber fragen wir: Warum reden plötzlich alle über Hotels?

Thomas Winkler:

Das ist eine gute Frage. Ich glaube, es hängt zunächst einmal – weil es uns alle oder fast alle betrifft – mit den Preiserhöhungen, den gefühlten Preiserhöhungen zumindest bei Übernachtungen zusammen. Jeder von uns kann sich erinnern, wie viel er vor sieben Jahren in Rom für eine Übernachtung gezahlt hat. Keiner weiß, wie viel ein Semmerl – ein Brötchen für die deutschen Zuhörer – vor sieben Jahren gekostet hat. Fakt ist, dass die Übernachtungspreise eigentlich nicht mit der Inflation mithalten konnten, sondern sogar darunter nur gestiegen sind. Das hängt wahrscheinlich auch mit der hohen Preistransparenz zusammen. Stichwort Booking.com.

Thomas Winkler:

Jeder kann heute innerhalb von 5 Minuten feststellen, wie viel das billigste 4-Sterne-Hotel am kommenden Wochenende, um bei dem Beispiel zu bleiben, in Rom kostet. Das ist aber eher ein Grund, warum es unattraktiv sein sollte und keiner zumindest am Immobilienmarkt über Hotels spricht.

Johannes Stühlinger:

Außer die Leute reden darüber, zu welchen Schnäppchen sie Urlaub machen können. Aber aus Sicht eines Immobilienentwicklers, der sich einmal schon den größten Hotelentwickler Europas auf die Fahnen geheftet hat, ist es dann doch eher ungünstig, wenn man da die billigsten Zimmer hat, oder?

Thomas Winkler:

Ja, bzw. wenn die Preise nicht mit der Inflation mithalten können. Da gibt es jetzt ein anderes Phänomen, über das, glaube ich, auch noch etwas breiter als nur in Immobilienkreisen gesprochen wird. Das ist das Phänomen, dass es oft in gewissen Phasen, Wochen, Tagen gar keine Hotelzimmer gibt. Das ist in München bei der Bauma so, das ist in Wien im ganzen Advent oder vor Silvester so. Und da kommen wir jetzt dem Thema schon etwas näher. Und es ist ein Thema, das wahrscheinlich den regelmäßigen Zuhörern unseres Podcasts bekannt vorkommt, nämlich das Thema von Angebot und Nachfrage. Weil es sind ganz wenige neue Hotelzimmer seit der Pandemie entstanden.

Thomas Winkler:

Gleichzeitig steigt aber die Nachfrage, weil die Menschen so viel reisen wie noch nie.

Johannes Stühlinger:

Warum reisen sie eigentlich so viel wie noch nie? Ist das ein Nachholeffekt, der da eintritt?

Thomas Winkler:

Ich glaube, es mag damit zu tun haben. Auf der anderen Seite verblassen ja die Erinnerungen an Corona zusehends. Ich glaube, es hängt auch damit zusammen, dass die Menschen immer mehr Freizeit haben. Da sage ich jetzt Stichwort: Die KI wird wahrscheinlich viel Arbeitszeit retten, die man besser anders verbringt. Das Andere ist das Remote Work. Ich sage nicht, dass man, wenn man remote arbeitet, nicht arbeitet, aber man kann eine Geschäftsreise machen und dann sehr gut noch ein paar Tage anhängen in einer Stadt und vielleicht von Donnerstag auf Samstag überbrücken, indem man eben remote arbeiten kann. Das Ganze läuft dann in der Branche unter „Bleisure“, also Business und Leisure. Und das bringt auch wiederum steigende Nachfrage.

Johannes Stühlinger:

Warum sind überhaupt so wenig Hotelzimmer entstanden? Was war da der Grund?

Thomas Winkler:

Die einfache Antwort: Wenn wenig entsteht, rechnet es sich meistens nicht. Und es hat sich schlichtweg mit den Renditen, die sich angeboten haben, nicht für Investoren gerechnet. So, jetzt haben wir aber eine neue Situation. Auf einmal ist Hotel wieder sexy, weil die Renditen für Investoren im Hotelbereich traditionell und immer schon höher waren als beim Büro. Vom Wohnen rede ich gar nicht. Und das ist auch der Grund, warum das Transaktionsvolumen zum Beispiel in Deutschland im letzten Jahr um knapp 40 Prozent gestiegen ist. Und wir wieder institutionelle Investoren sehen, große Investoren sehen, wie die Deka, die nicht nur in Köln Hotels gekauft hat, sondern auch in Wien das Andaz sich angelacht hat. Der Grund dafür: Es steigt der durchschnittliche Zimmerpreis pro verfügbarem Zimmer – RevPAR, wie das in der Fachsprache heißt. Es steigt die Auslastung und es steigt damit das Interesse der Investoren.

Thomas Winkler:

Und die sind zurück, das Kapital kommt zurück.

Johannes Stühlinger:

Aber du sagst, die Zimmerpreise steigen wieder. Steigen sie auch in dem Ausmaß der Inflation – also dass es sich mit der Inflation ausgeht –, oder ist das noch immer zu wenig, um auf Gleich zu sein?

Thomas Winkler:

Die Hotel Operations, das operative Hotelgeschäft, war immer schon extrem auf Kosten getrimmt. Das heißt, man konnte durch Outsourcing nicht sehr viel einsparen, weil man hat eine Bäckerei gehabt, man hat schon eine Wäscherei gehabt. Das, was jetzt wirklich hilft, ist die Digitalisierung und Automatisierung. Es ist nicht einzusehen, warum heute kaum mehr jemand am Schalter am Flughafen eincheckt, aber immer noch jeder zur Rezeption gehen muss, wenn er bei einem Hotel eincheckt.

Johannes Stühlinger:

Jetzt zurück zu den Investoren. Die kommen wieder, sagst du. Das ist ja gut, grundsätzlich nicht nur für Immobilienentwickler, sondern weil da ist ja dann immer ein gesamtes Surrounding, das daran hängt. Aber es sind meiner Recherche nach vorwiegend internationale Akteure, die unterwegs sind. Sehen die etwas, was wir in Mitteleuropa nicht sehen, oder haben die einen anderen Blick auf den Markt?

Thomas Winkler:

Ich würde sagen, wir sehen es schon auch, aber internationale Investoren erkennen in Europa das, was wir eigentlich beklagen, nämlich dass Europa immer mehr und mehr zu einem Museum wird. Das heißt, es ist attraktiv, besucht zu werden, und man sieht das auch ganz stark am Städtetourismus. Das heißt, die Nachfrage steigt. Zusätzlich ist Europa sicher. Lange Zeit hat Dubai damit geworben, dass es dort so sicher ist, und es hat in der Tat eine ganz niedrige Kriminalitätsrate gegeben. Ich würde sagen, aufgrund der Situation im Nahen Osten hat sich das stark verändert. Und das, was die auch sehen, ist, dass Flugreisen eigentlich zu billig sind. Jetzt weiß ich, dass für Flugreisen Ähnliches gilt wie für Hotelzimmer, und es kommt einem vor, es ist unverschämt teuer geworden.

Thomas Winkler:

Wenn man sich überlegt, dass Fluglinien pro Passagier im Cent-Bereich, nicht im Euro-Bereich Gewinn erwirtschaften, dann weiß man, dass Fliegen noch viel teurer wird. Und in Europa hat man eine Situation, dass man mit 5 Stunden Zugfahrtzeit oder mit dem Auto, insbesondere wenn man elektrisch fährt, eigentlich unglaublich viel besuchen kann. Und das, glaube ich, sehen die internationalen Investoren, die ganz andere Strecken gewohnt sind. Wenn sie aus den USA kommen – von Australien oder Südafrika spreche ich jetzt gar nicht –, ist in Europa viel Erreichbarkeit auch mit dem Auto gegeben, sodass die Auslastung der Hotels, die im Übrigen auch wieder auf oder über Vor-Corona-Niveau steigt. Und damit sind die früher dran als die Leute, die es eigentlich am eigenen Leib erleben müssten, aber sich vielleicht mit Hotelinvestments, die kurz vor Corona getätigt wurden, die Finger ganz schön verbrannt haben.

Johannes Stühlinger:

Wir wollen gar nicht mehr darüber nachdenken. Aber eigentlich – das klingt jetzt vielleicht oder soll nicht zynisch klingen: Wir haben Reiseeinbrüche Richtung USA. Ich weiß es von einem Wiener Reiseveranstalter, die liegen bei 70 Prozent Minus. Wir haben umgekehrt aufgrund der aktuellen Situation in Richtung asiatischer Raum, den veränderten Flugrouten, auch verhinderte Strecken. Spielt das auch eine Rolle, dass der Tourist oder die Touristin lieber zu Hause bleibt, lieber zu Hause Urlaub macht und sozusagen der Hotelmarkt auch von den inländischen Gästen anfängt zu profitieren?

Thomas Winkler:

Ja, eben, das sind die, die aus der Nähe kommen. Zusätzlich kommen die Amerikaner wieder ungebremst nach Europa. Vielleicht kommen sie eher nach Mallorca, als dass sie nach Danzig fliegen, weil sie sich das auf der Landkarte anschauen und sagen, das liegt unglaublich nah an Russland. Aber in Danzig, wo wir ja auch ein Hotel betreiben und das eine wunderschöne Stadt ist mit einem Solidarność-Museum und Weltkriegsmuseum, das wahrscheinlich second to none ist, haben wir dann den inländischen Gast, da haben wir den polnischen Gast, der mit dem Auto dorthin fährt, weiß, was er für seinen Zloty bekommt und glücklich dort ist, weil es ihn vielleicht auch ein bisschen an seine Jugend erinnert, als er dort schon einmal Urlaub gemacht hat.

Johannes Stühlinger:

Jetzt hat die UBM ja noch einige Hotels selber auch im Bestand, und theoretisch kann es ja auch sein, dass man wieder welche baut. Jetzt hat sich in den letzten Jahren die UBM als Holz-Hybrid-Experte am Markt positioniert, das sehr erfolgreich europaweit. Zudem sind die Konzepte der Holz-Hybrid-Bauweise auch auf eine etwaige neue Hotelentwicklung übertragbar? Ist das machbar, interessant? Wie siehst du das?

Thomas Winkler:

100 Prozent. Also die Hotellerie ist ein Vorreiter, wenn es um Nachhaltigkeit geht. Das hat teilweise auch mit den Kosten zu tun, weil wenn man die Handtücher nicht jeden Tag komplett wechselt, kostet es auch weniger Putzereikosten. Aber Hotels sind die ersten gewesen, die ihre Plastikfläschchen durch Glasflaschen ersetzt haben, die wirklich auf Nachhaltigkeit schauen und eben sehr stark auch auf die CO2-Belastung, den CO2-Fußabdruck schauen. Und da ist es unerlässlich eigentlich, dass schon in der Errichtung eben das mitgedacht wird. Und da sind wir jetzt wieder bei unserem alten Thema, dass natürlich der Baustoff Holz da herausragende positive Merkmale hat gegenüber jedem anderen Baustoff und sich auch sehr gut für die Hotellerie eignet, gerade auch, weil es eben Standardisierung gibt, weil es eine Modularisierung im Hotel automatisch gibt. Da hat man eben nicht nur 5 Badezimmer, die ähnlich sind, sondern da hat man vielleicht 5 Badezimmertypen für 200 Hotelzimmer, die man insgesamt braucht. Also alle Voraussetzungen sind da gegeben und da kommt uns dann auch zugute, dass ja unsere Hotelerfahrung noch nicht verblasst ist und unsere Holz-Hybrid-Erfahrung auch eine steile Lernkurve hinter sich hat.

Johannes Stühlinger:

Ja, natürlich. Im Grunde sind auch die Modulbäder, die wir jetzt schon im Einsatz haben, im Hotel natürlich noch einfacher einzusetzen, weil der Raster ganz ein anderer ist beim Hotel, viel logischer und symmetrischer als in jedem anderen Gebäude. Jetzt bleibt dahingestellt, ob die UBM wieder Hotels baut oder nicht. Der Markt ist offenbar spannend, aber trotzdem würde ich gerne einen kleinen Blick in die Zukunft wagen. Wohin wird die Reise in drei Jahren gegangen sein – ungefähr für die UBM, wenn es nach deinen Wunschvorstellungen läuft?

Thomas Winkler:

Im Moment tun wir uns schwer, drei Monate vorauszuschauen. Stichwort ist Zinsbefürchtungen, und deshalb drei Jahre vorauszublicken, selbst wenn sich die politischen Verhältnisse stabilisieren sollten, worauf ja nichts hindeutet, ist schwierig. Wir haben immer gesagt, wir bleiben ein Hotelentwickler, aber wir machen im Moment keine Hotels. Erstens, weil wir fünf im Regal stehen haben, die wir verkaufen können, und daher die Ersten sein müssten, die sehen, wenn es sich wieder rechnet. Und zweitens, weil eben auch diese Zurückhaltung seitens der Investoren ist. Und wir leben ja davon, dass wir etwas entwickeln und es dann verkaufen können. Es schaut jetzt wieder besser aus, und wir werden auch in Zukunft gerade bei Quartiersentwicklungen wieder stärker auch auf einen Nutzungsmix achten, und da gehört Hotel sicher auch dazu.

Johannes Stühlinger:

Und dass man die bestehenden versucht am Markt zu verkaufen, ist das nach wie vor ein Thema, oder wie ist der Stand?

Thomas Winkler:

100 Prozent. Wir haben im Moment gerade drei unserer fünf Hotels im Verkaufsprozess. Für alle gibt es Interesse. Die Frage ist, ob für alle dann der Preis auch so ist, dass wir sagen, um den macht es Sinn zu verkaufen und den Aufschwung, den ich ja eingangs unseres Podcasts beschrieben habe, ein Stück weit am Tisch liegen zu lassen oder nicht in voller Größenordnung abgegolten zu bekommen.

Johannes Stühlinger:

Aber tatsächlich ist alleine die Tatsache, dass du erzählst, dass es Interesse gibt, eine große Veränderung im Vergleich zu den letzten Jahren, wo meines Wissens kein Interesse da war. Sprich, wir erleben offenbar in der UBM auch direkt die Auswirkungen schon, dass da der Markt nach oben zeigt, oder?

Thomas Winkler:

Ja, also was es immer gibt, sind Schnäppchenjäger, weil es gibt nichts, was man nicht verkaufen kann, es ist immer nur eine Preisfrage. Und was es auch immer gegeben hat, ist vor allem für kleinere Objekte Nachfrage von Family Offices, die eben mehr in Generationen denken als in zehn Jahren Behaltefrist und dann mit einer Wertsteigerung zu verkaufen. Aber das große, breite institutionelle Interesse ist erst, sage ich jetzt, seit wahrscheinlich neun Monaten von heute gerechnet zurückgekommen, hat sich aber auch schon in ersten Transaktionen niedergeschlagen. Ich bin zuversichtlich, dass dieses Transaktionsvolumen weiter noch ansteigen wird.

Johannes Stühlinger:

Thomas, dankeschön für die Einblicke in die aktuelle Hotelentwicklung am Markt, und ich freue mich auf in einem Monat, wenn wir uns einem nächsten Thema, das wir heute noch nicht kennen, widmen werden.

Thomas Winkler:

Gerne.

Johannes Stühlinger:

Das war „Assetklasse“, der Podcast von UBM. Bis zum nächsten Mal.