Was macht ein Developer überhaupt?

Thomas Winkler: Baugenehmigungszahlen, die stark rückläufig sind, dem Zuzug in die Städte. Wir haben eine Landflucht, die sich eher beschleunigt, und es führt eben auch zu dem aktuellen Unterangebot, das wir am Mietmarkt sehen, weswegen die Mietpreise so steigen. Für die gebaute Umgebung, also die Realitäten, wie man ja auch Immobilien nennt, trägt keiner so viel Verantwortung wie der Immobilien-Developer. Und das jetzt nicht nur für die Generation, aus der er kommt, sondern für eine ganze Reihe von weiteren Generationen nach ihm. Mein Name ist Thomas Winkler, ich bin der CEO der UBM Development AG.

Johannes Stühlinger: Servus, lieber Thomas, und du nimmst das Wort schon in den Mund, wir sind schon beim Thema, nämlich beim Thema Development. Was macht ein Developer eigentlich? Darüber wollen wir uns heute unterhalten. Wir sind heute wieder bei Assetklasse, dem Podcast von UBM, und wie gesagt, diesmal klären wir ein paar Mythen auf, würde ich jetzt einmal meinen. Ich glaube, wir beide kennen das. Man steht bei einer Veranstaltung, sitzt beim Abendessen, ist bei einem Fest und wird gefragt, was man denn so tut beruflich. Was sagst du dann? Wie ist deine Antwort?

Thomas Winkler: Fast alle glauben, wenn ich sage, ich bin ein Developer, dass wir bauen und können mit dem Begriff entwickeln, das heißt nämlich developen, wenig anfangen. Wie so oft funktioniert es dann, wenn man auf persönliche Erfahrungen des Gegenübers zurückgreifen kann. Idealerweise jemand, der schon einmal ein Haus gebaut hat, weil der weiß, was die Aufgabe eines Bauherrn ist. Und meistens ist das dann auch gepaart mit der Erkenntnis, dass man immer sagt, nachdem man das Haus gebaut hat, wüsste man jetzt, wie es geht. Wir glauben eben, wir wissen, wie es geht.

Johannes Stühlinger: Das sollte, sollte der Vorteil sein, natürlich. Was mich aber noch zu den Menschen selber bringt, die eben noch kein Haus gebaut haben, wo ich die Erfahrung mache, dass sie die unterschiedlichen Unternehmen, die es in dieser Branche gibt, nicht auseinanderhalten können. Am Ende des Tages haben alle das Gefühl, alles, was mit Bau zu tun hat, baut einfach Häuser in unterschiedlichen Ausprägungen. Wie kann man diese Differenzierung zwischen einem Developer und einem klassischen Architekten erklärbar machen? Wie sind die, wo sind Unterschiede gelagert?

Thomas Winkler: Auch eine gute Frage. Also ein Architekt plant, im Idealfall plant er genau das, was der Bauherr sich wünscht und nicht das, was er selber gern hätte. Und der Architekt ist ein extrem wichtiges Glied in der Wertschöpfungskette, so wie übrigens auch die Baufirma. Aber am Anfang steht immer der Developer.

Johannes Stühlinger: Developer ist der Beginn einer ganzen Kette sozusagen. Von Dingen. Wenn ich es kurz zusammenfassen kann, ist es, glaube ich, so: Die OBM zum Beispiel kauft Grundstücke, bebaut sie, verkauft sie wieder. Aber das ist ja eine sehr, sehr kurz gefasste Darstellung. Welche Phasen, welchen Lebenszyklus hat so ein Projekt, das sich ja über Jahre zieht? Wie kann man das erläutern, erklären, dass es verständlich wird für die Menschen?

Thomas Winkler: Ich meine, jetzt kommen wir mal der Sache schon näher. Vor der Frage übrigens, welches Grundstück kaufen wir? Meistens sind es übrigens bestehende Gebäude am Ende ihrer Nutzungsphase. Steht die Frage: Was wird in 3, 4, 5, manchmal sogar auch 6 und 7 Jahren am Markt nachgefragt? Und aus dieser Aufgabenstellung erkennt man schon, man braucht entweder eine Glaskugel oder eine sehr einwandfreie, unbestechliche Analytik, um sich mit Trends und Megatrends, mit dem wirtschaftlichen Umfeld und all diesen Dingen auseinanderzusetzen. Und am Ende kann man trotzdem falsch liegen, weil wer hätte vor 2020 geglaubt, dass es ein Phänomen wie Corona gibt, das eine ganze Welt lahmlegt? Oder wer hätte gedacht, dass die Zinsen innerhalb von 15 Monaten von 0%, wo sie nie waren, auf 4,5%, also um 4,5 Prozentpunkte ansteigen? Mit anderen Worten: Unsere Tätigkeit besteht einerseits aus einer Vision. Was kann ich mit dem Projekt machen? Was kann ich sinnvollerweise als Vision dafür entwickeln? Und andererseits aus dem Risikomanagement. Aber deine Frage war ja: Wie schaut der Lebenszyklus eines Projekts aus? Also Wir kaufen und finanzieren den Ankauf. Wir schaffen ein Baurecht oder wie es in Österreich heißt, eine Widmung. Dann gehen wir in die Planung und beauftragen, da kommt übrigens der Architekt oder der Statiker oder andere Dienstleister dazu, Leute, die das ausschließlich machen.

Thomas Winkler: Dazu müssen wir im Vorfeld aber schon genau wissen, was wir wollen. Welche Nutzung wollen wir wohnen? Wollen wir Büro? Wollen wir Hotel? Wollen wir von allem etwas? Wie schaut ein Wohnungsmix aus? Wie viel große, wie viel kleine, wie viel mittlere Wohnungen? Und Welche Erfahrungen können wir einbringen aus zugegebenermaßen auch Fehlern, die wir in der Vergangenheit gemacht haben?

Johannes Stühlinger: Also ist doch eher eine komplexe Gesamtkonzeption. Das steht ein bisschen im Widerspruch zu einer immer wieder wahrgenommenen öffentlichen Meinung, die da salopp gesagt sagt, na ja, Developer kaufen billig, bauen schnell, verkaufen teuer, machen mit wenig Aufwand viel Geld. Wo entsteht die Wertsteigerung? Bei einem Immobiliendeveloper.

Thomas Winkler: Gut, aus der Zeitung wissen wir ja, dass die Realität bei den Developern anders ausschaut. Am meisten gewinnen und verlieren kann man immer beim Ankauf und beim Verkauf. Da hängt es sehr stark vom Timing und von der Konkurrenzsituation als auch der Erwartung der anderen Marktteilnehmer ab. Die größte Wertschöpfung entsteht bei der Idee, wozu das Grundstück bzw. eben das Projekt am besten geeignet ist, wo in Zukunft die Nachfrage am größten ist und wo das Angebot am geringsten ist. Im Moment ist es eindeutig bezahlbares Wohnen für uns und wir glauben auch, dass dieses Thema die nächsten 4, 5, 6, 7 Jahre bestimmend bleibt. Die Zuversicht dafür schöpfen wir aus den Baugenehmigungszahlen, die stark rückläufig sind, dem Zuzug in die Städte. Wir haben eine Landflucht, die sich eher beschleunigt und der zunehmenden politischen Relevanz des Themas.

Thomas Winkler: Ich erinnere nur an Themen in Kommunalwahlkämpfen in der Vergangenheit.

Johannes Stühlinger: Du sprichst es schon an, es geht um größere Zeiträume, die du als CEO der UBM auch denken musst. Das heißt auch, ich muss Finanzen langfristig denken und muss sie größer denken, gerade wenn ich nicht ein einzelnes Haus baue, sondern ein Haus, in dem mehrere Menschen, viele Menschen wohnen wollen oder sogar Unternehmen Platz finden sollen. Wie kann man sich das vorstellen als Privater? Du sagst, das heißt so ein Drittel Eigenkapital, gutes Gehalt, da kriegen wir dann schon halbwegs eine Finanzierung zusammen. Wo kommt bei der UBM die Kohle her, ganz simpel gesagt? Wie funktioniert das zwischen Banken, Kapitalmarkt, Eigenkapital? Wie ist das zu sehen?

Thomas Winkler: Das Geld kommt natürlich nur teilweise von den Banken, wie immer, wenn man sich einen Kredit nimmt, weil die Banken nehmen eben gerade nicht Eigenkapitalrisiko. Und Eigenkapital heißt es, weil es eigenes Kapital ist, das der Bauherr übernehmen muss. Beim Grundstückskauf finanzieren Banken in der Regel die Hälfte. Bei der Projektumsetzung steigern sie ihren Kreditanteil auf maximal 75%. Im Moment ist es sogar weniger. Der Rest kommt vom Bauherrn, entweder wie in unserem Fall von der Börse oder aus den Gewinnen der Vergangenheit. Wir machen das bislang nicht. Natürlich gibt es auch noch Leute, die so dazwischen sind, und die nennt man dann auch Mezzanin.

Johannes Stühlinger: Kapitalgeber. Was aber zum Glück bei uns sehr wohl der Fall ist, bei der OBM, sind Gelder aus vorangegangenen erfolgreichen Projekten. Was mich zum Thema Kunden führt: Wer kauft bei der OBM oder wer mietet? Sind es Pensionskassen, sind es Investoren oder sind es wirklich Einzelne wie der Johannes Stühlinger, der sagt, ich will eine Wohnung kaufen? Welche Kunden spricht man da an?

Thomas Winkler: Einfach ist die Antwort bei den Büros und bei den Großen. Hotels, weil da ist es eigentlich in der Regel immer ein institutioneller Investor, also die Pensionskasse, der Immobilienfonds, den du angesprochen hast. Bei mittelgroßen Projekten kommt es schon auch einmal vor, dass ein Family Office ein ganzes Projekt kauft. Beim Wohnen hängt es wiederum sehr stark neben der Größe des Projekts von der Marktphase ab. Im aktuellen Umfeld verkaufen wir zum Beispiel unsere Premium- Wohnungen ausschließlich individuell, also ausschließlich an Einzelne. In Ausnahmefällen, vielleicht in kleineren Paketen, verkauft man 3 oder 4 Wohnungen auf einmal. Bei den aktuellen Baupreisen und den Renditeerwartungen kommen wir nämlich im Moment mit den Institutionellen nicht zusammen, sondern da geht es um Eigennutzung. Deshalb gibt es eben auch ein so stark schrumpfendes Angebot an Mietwohnungen, weil Mietwohnungen in der Regel solche sind, die Institutionelle kaufen und dann dauerhaft an private Leute oder an Menschen vermieten.

Thomas Winkler: Das kann auf Dauer aber so nicht funktionieren. Und es führt eben auch zu dem aktuellen Unterangebot, das wir am Mietmarkt sehen, weswegen die Mietpreise so steigen. Die steigen ja nicht wegen den bösen kapitalistischen Vermietern, sondern die steigen wegen des Naturgesetzes von Angebot und Nachfrage. Wien bräuchte zum Beispiel 13.000 bis 15.000 Wohnungen im Jahr. Produziert werden dieses Jahr aber weniger als 10.000 Wohnungen. Und in Deutschland fehlen 1,4 Millionen Wohnungen mittlerweile und es entstehen weniger als 200.000 Wohnungen jährlich. Gebraucht würden wahrscheinlich doppelt so viele. Die Antwort kann darauf also nur sein: Das Bauen muss neu gedacht werden und damit müssen die Kosten reduziert werden, damit die Rendite wieder für die institutionellen Anleger stimmt.

Thomas Winkler: Das heißt, dass die Wohnung in Zukunft in der Fabrik entsteht und nicht auf der Baustelle. Das heißt auch, dass Genehmigungszeiten verkürzt werden müssen und dass der Normierungswahn dort, wo er nicht die Sicherheit und die Gesundheit betrifft, einfach zurückgefahren werden muss. In Deutschland gibt es die Diskussion bereits, in Österreich sehe ich sie in zaghaften Ansätzen auch. Das sind unsere zwei Hauptmärkte. Bei der UBM heißt die Antwort bezahlbares Wohnen, worüber wir ja schon in einem der Podcasts der Vergangenheit gesprochen haben. Das Produkt wendet sich mit einer für institutionelle Investoren interessanten Rendite an Pensionskassen, die diese Wohnungen dann auch dauerhaft an Familien, Einzelpersonen vermieten und nicht gewinnbringend verkaufen wollen.

Johannes Stühlinger: Du sprichst es eh an, die letzten Jahre waren für die Baubranche sehr schwierig. Daraus resultieren ja genau diese Kausaleffekte, die du gerade besprochen hast. Zinswenden nach oben, explodierende Materialkosten haben wir hinter uns. Wie schaffst du es als CEO, bei Projekten, die man so lang in die Zukunft denken muss, das finanzielle Risiko halbwegs zu balancieren und in Zaum zu halten? Wie gelingt dir das, dass du und die Leute gut schlafen können?

Thomas Winkler: Na ja, das ist in der Tat manchmal ein Problem. Aber wir haben alle keine Glaskugel. Das heißt, man muss sich auf sein Risikomanagement und seine analytischen Fähigkeiten verlassen und versuchen, die Dinge so zu kontrollieren, dass sie auch einen nicht entgleiten. Zinsen, Inflation, geopolitische Verwerfungen haben wir nicht in unserer Hand. Selbst das Wie gebaut wird, bestimmen nicht wir, sondern in der Regel die Baufirmen. Gott sei Dank haben die auf die Preisexplosion reagiert und es gibt jetzt eine Reihe von Baufirmen, die etwas anbieten, was eben bezahlbarer wird. Es gibt Zahlen, über die wir auch schon gesprochen haben, wo die Erstellung eines Quadratmeters Wohnnutzfläche die 2000 eurer Marke nicht überschreitet. Das geht mit Elementbauweise, das geht mit Modulbauweise.

Thomas Winkler: Alles Dinge, die wir aber auch schon in vergangenen Podcasts besprochen haben. Die UBM setzt jetzt gemeinsam mit der Paul Living ihr erstes Projekt übrigens in Wien um und damit wird aus der Theorie auch die Praxis. Wie bei jedem Neuland wird es dabei Skaleneffekte im positiven Sinn und Lerneffekte, die nicht immer ganz schmerzfrei sind, geben. Für mich steht aber fest, dass bezahlbares Wohnen das nächste große Ding ist. Schließlich geht es beim Wohnen um ein menschliches Grundbedürfnis, vergleichbar mit Essen und Trinken. Und deshalb kann man nicht sagen, man kann auf das verzichten.

Johannes Stühlinger: Jetzt ist die UBM auch noch dazu ein Sonderfall. Sie sind an der Börse gelistet. Das sind die wenigsten Immobilienentwickler, zumindest in Österreich und Deutschland. Welchen Unterschied macht das fürs Geschäftsmodell, wenn man an der Börse notiert ist, im Vergleich zu einem familiengeführten Unternehmen oder einem gegründeten Unternehmen, Startup oder was?

Thomas Winkler: Es ist nicht das Geschäftsmodell, das sich dann unterscheidet, es sind die Geldquellen und die Transparenzanforderungen. Die UBM agiert größtenteils mit Geld anderer Leute, auch wenn, so wie ich, das Management sich an den Aktien der UBM beteiligt hat und solche hält und der ein oder andere wahrscheinlich auch eine UBM-Anleihe gezeichnet hat. Aber dafür müssen wir alle 3 Monate ein streng reglementiertes Rechenschaftskonvolut abgeben namens Quartalsbericht. Das ist aufwendig und ist auch nicht immer lustig, aber es ist richtig. Ein privater Developer mit seinem eigenen Geld als Eigenkapital und vielleicht dem seiner Freunde oder seiner Familie hat da andere Bewegungsspielräume. Die bestimmen auch, nämlich die Freunde und die Familie, wie hoch der Grad der Transparenz sein muss und über die Form der Rechenschaft. Die Wertschöpfungskette und das Geschäftsmodell unterscheiden sich Nicht, würde ich sagen. Ebenso wenig wie die Notwendigkeit fürs Risikomanagement.

Thomas Winkler: Das ist den Privaten genauso Auftrag wie den Börsennotierten.

Johannes Stühlinger: Am Ende müssen und wollen alle irgendwie davon leben können, was sie tun. Gleichzeitig wird aber gerade größeren Developern immer wieder vorgeworfen, dass sie die Preise in den Stadtgebieten, in denen man baut, nach oben treiben. Stichwort Gentrifizierung. Wenn wir den Spieß aber umdrehen: Was würde in unseren Städten eigentlich passieren, wenn es keine professionellen Developer mehr geben würde.

Thomas Winkler: Das Szenario ist schwer vorstellbar, weil am Anfang jeder Immobilie steht ja jemand, der auf Basis seiner Analytik und Sensitivitäten überlegt, mit welcher Idee das Projekt am besten entwickelt werden kann. Die Baufirma, wie ich es jetzt schon mehrfach gesagt habe, setzt das Projekt um. Der Architekt plant, die Bank finanziert, der Anwalt erstellt die rechtlichen Rahmenbedingungen, die Verträge, der Mieter nutzt Aber natürlich kann einer dieser Marktteilnehmer die Funktion des Developers übernehmen. Allerdings in dem Moment ist er eben auch wieder Developer. Also es ist keine Welt ohne Developer, sondern übernehmen andere die Funktion des Developers. Allerdings, wenn ich es jetzt mit der UBM vergleiche, ohne 150 Jahre Erfahrung und auch mit einer Kernkompetenz, die außerhalb des Development-Bereichs liegt. Ohne Developer gibt es keine neuen Immobilien, mit allen daraus resultierenden und für mich eben unvorstellbaren Konsequenzen.

Johannes Stühlinger: Das wäre gerade in einer Zeit, in der es wenig Wohnraum gibt, besonders bitter. Trotzdem ist es so, dass unsere Städte wachsen. Auch Wien wächst, München wächst, Berlin wächst. Die Städte wachsen, wie wir wissen. Gleichzeitig wird der freie Raum, um den es da geht, immer knapper. Sprich, es geht darum, die Balance zwischen wirtschaftlichem Erfolg und gesellschaftlichen Notwendigkeiten irgendwie in Balance zu halten. Wie siehst du das? Wie machst du das in deiner Führung?

Thomas Winkler: Gut, wir haben ja uns auf die Fahnen geschrieben Green, Smart and More. Das heißt, eine Immobilie muss mehreren Anforderungen zugleich gerecht werden. Sie muss nachhaltig sein, weil sie jahrzehntelang herumsteht und am Ende hoffentlich weitgehend wiederverwendet werden kann. Sie sollte auch heute bestehenden technologischen Möglichkeiten gerecht werden und die sollten auch unter der Betonung sinnvoll eingesetzt werden. Auch das haben wir schon in einem anderen Podcast ausgeführt. Dort, wo Geothermie oder irgendeine andere Form von Erneuerbaren möglich ist, muss auf fossile Energieträger eigentlich verzichtet werden. Das Mehr beim Wohnen aktuell ist die Bezahlbarkeit. Das Mehr kann aber auch bedeuten, dass es ästhetischen Anforderungen besonders gerecht werden muss.

Thomas Winkler: Es gibt auch Unternehmen, die zu uns kommen und sagen, sie brauchen einen Landmark-Firmensitz, der außergewöhnlich gewöhnlich und wiedererkennbar sein muss. Und es muss nicht gleich das Chrysler Building sein oder das Headquarter von Google. Für die Stadtentwicklung ist übrigens die Stadt verantwortlich, die wiederum gut beraten ist, auf die Bewohner inklusive übrigens den arbeitgebenden Unternehmen zu hören.

Johannes Stühlinger: Das sind jetzt eigentlich sehr viele unterschiedliche Aspekte gewesen, die wir besprochen haben zum Thema, was ein Developer eigentlich macht. Also es ist nicht, nicht ganz so simpel. Kleine Challenge zum Abschluss, lieber Thomas: Wenn du das Berufsbild und die Wichtigkeit eines Immobilien- Developers, für uns als Gesellschaft in einem einzigen Satz zusammenfassen würdest, wie lautet der?

Thomas Winkler: Das ist eine schwierige Aufgabe, weil ein Elevator Pitch dauert 30 Sekunden und jetzt in einem Satz das zu sagen. Aber ich würde sagen, nichts prägt den Menschen so sehr wie seine Umgebung. Für die gebaute Umgebung, also die Realitäten, wie man ja auch Immobilien nennt, trägt keiner so viel Verantwortung wie der Immobilien- Developer. Und das jetzt nicht nur für die Generation, aus der er kommt, sondern für eine ganze Reihe von weiteren Generationen nach ihm.

Johannes Stühlinger: Mehr als ein Satz, aber wir lassen es gelten. Du hast völlig recht, Elevator Pitches gehen auch durch. Danke für die Zeit und für die aufschlussreichen Antworten. Ich freue mich, wenn es dann wieder Asset Klasse heißt und wir uns einer neuen Frage widmen beim nächsten Mal über Thomas.

Thomas Winkler: Ich mich auch.

Johannes Stühlinger: Danke. Das war Asset Klasse, der Podcast von UBM. Bis zum nächsten Mal.