Welchen Paradoxa ist die Immo-Welt gerade ausgeliefert und warum?

Thomas Winkler: Dinge ändern sich erst, wenn der Druck groß genug ist. Dann kommt aber oft etwas wirklich Vernünftigeres heraus. Bei Investments wird ja immer Zukunft gehandelt, und die wird im Tourismus mittlerweile wieder eher skeptisch eingeschätzt. Ich sage: Iran-Krise, Niedrigwasser, Wirtschaftskrise beflügeln Hospitality-Business-Pläne halt nicht. Gibt es ein Grundbedürfnis des Menschen, das sich weder durch künstliche Intelligenz noch durch Wirtschaftskrisen wirklich verändert? Und dieses Grundbedürfnis gibt es. Es heißt Wohnen. Grüß Gott, mein Name ist Thomas Winkler, ich bin der CEO der UBM Development AG.

Johannes Stühlinger: Es ist eine verwirrende Branche zurzeit. Es gibt Dinge, die gerade schwer verständlich sind. Aspekte, die sich gegenseitig widersprechen. Was ist da los? Hallo, ich bin Johannes Stühlinger und wir sind hier bei Assetklasse, dem Podcast von UBM. Einmal im Monat widmen wir uns einem Thema der Immobilienwelt. Und heute widmen wir uns einem ganz besonderen Thema, wie ich meine: den Paradoxa, die diese Branche gerade regelrecht beuteln. Lieber Thomas, fangen wir mit dem Offensichtlichsten an. In allen Metropolen herrscht Wohnungsnot.

Johannes Stühlinger: Allein: Weder wurde ein Bauturbo wirklich gezündet, noch gehen in Österreich oder Deutschland die Fertigstellungszahlen nach oben. Das ist wirklich paradox. Was ist da los? Warum schafft es der Markt nicht, das Angebot der Nachfrage anzupassen?

Thomas Winkler: Auch aus aktuellem Anlass: Ist es nicht ein bisschen so wie mit dem Dürresommer? Eigentlich wäre es ja für Obstbauern in Österreich sinnvoller, Oliven statt Äpfel neu anzupflanzen. Aber wie viele Obstbauern kennst du, die dir erzählt haben, dass sie jetzt auf Oliven umstellen? Der Mensch ist Veränderungen gegenüber immer sehr skeptisch, und die Beharrungskraft, würde ich sagen, gehört zu den stärksten Kräften der Menschheit. Wir reden ja hier von einer Umstellung, die wir gerade vollziehen. Das ist ähnlich wie früher, als man sich von Schneidern Anzüge machen hat lassen und heute Konfektion, also Vorgefertigtes, kauft. Das passt nämlich auch dem Großteil der Menschen und gar nicht so viel schlechter.

Johannes Stühlinger: Jetzt ist es gerade so, dass die UBM konsequent Umschichtungen in ihrer Pipeline vornimmt. 1,1 Milliarden Euro fließen in bezahlbares Wohnen, wie es die UBM auch klar bezeichnet. Ist bezahlbares Wohnen, leistbarer Wohnraum, heute ein besseres Business als das Luxussegment, als das Premiumsegment?

Thomas Winkler: Na, also das muss man auch sagen: Das ist es nicht. Aber bezahlbares Wohnen spricht jetzt eine wachsende Klientel an, die aktuell nicht oder nur mit hohen Subventionen in konventioneller Bauweise zu bedienen ist. Im Premiumbereich verkaufen wir auf Rekordniveau maßgeschneiderte Lösungen und bekommen sie auch von den Eigennutzern bezahlt. Bezahlbares Wohnen zielt auf Mieter ab, die nicht schon eine Wohnung haben, aus der guten alten Zeit quasi. Und bezahlbares Wohnen ist ein Geschäft, aber die Margen sind niedriger.

Johannes Stühlinger: Du sagst es selber, die Wohnungsverkäufe der UBM bewegen sich auf Rekordniveau. Das ist schön, aber mir stellt sich die Frage: Wer kauft in Zeiten hoher Zinsen aktuell eigentlich Wohnungen? Sind das Eigennutzer? Sind das Anleger? Wie kann man sich diese Gruppe vorstellen?

Thomas Winkler: Also, es sind auf alle Fälle Leute, die das Geld zu einem großen Teil selber haben und die Wohnung auch selbst nutzen. Vielleicht im weiteren Sinne, denn jemand, der sich drei Wohnungen kauft, um sie, wenn die Kinder ausziehen, seinen drei Kindern zu schenken, ist für mich auch ein Eigennutzer.

Johannes Stühlinger: Ein anderes paradoxes Momentum ist zurzeit das Thema der Baukosten. Die steigen seit Jahren über der Inflationsrate. Gleichzeitig baut die Branche aber unverändert konventionell wie schon vor 30 Jahren. Warum fehlen der Bauwirtschaft da mutige neue Wege? Oder welche Wege wären besser?

Thomas Winkler: Ja, also der Bauwirtschaft kann man jetzt nicht mehr so pauschal einen Vorwurf machen. Ob Modulbauweise oder Elementbauweise: Die Systeme wurden ja von der Bauwirtschaft marktreif gemacht, allerdings erst, als das Hochbauvolumen im Zuge der Preisexplosion brutal eingebrochen ist. Aber auch das ist ein bekanntes Phänomen. Dinge ändern sich erst, wenn der Druck groß genug ist. Dann kommt aber oft etwas wirklich Vernünftigeres heraus.

Johannes Stühlinger: Sprichst du damit vielleicht ein Pilotprojekt an, das die UBM selber in der Pipeline hat? Es geht um bezahlbares Wohnen, wenn ich das richtig gesehen habe, um 92 Einheiten, die in Elementbauweise mit PORR Living entstehen werden. Wie stark senken so eine Elementbauweise und eine Fabrikfertigung die Bauzeit, die Kosten und andere Parameter?

Thomas Winkler: Wir bauen mit der PORR und ihrer Elementbauweise, die PORR Living genannt wird, für 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche. Das heißt also, die Fläche, die man mietet, kostet 2.000 Euro reine Baukosten oberirdisch. Und wir rechnen in der Viktor-Kaplan-Straße mit einer Bauzeitverkürzung von 30 Prozent. Jetzt hängt es ganz entscheidend von den Behörden ab, ob wir die Projektlaufzeit noch weiter verkürzen können und so Zinsen sparen, was wiederum auf die Preisreduktion einzahlt.

Johannes Stühlinger: Aber ist diese Herangehensweise mit PORR Living die endgültige Antwort der UBM, um Wohnbau auch in Hochzinsphasen rentabel und bezahlbar zu machen?

Thomas Winkler: Na gut, auf die Zinsen haben wir keinen Einfluss. Also, es ist die Antwort auf die Dinge, die wir selbst in der Hand haben. Von den Behörden habe ich bereits gesprochen. Natürlich ist auch der Gesetzgeber gefordert, der in der Vergangenheit doch vehement stattgefundenen Vernormung, wenn man so will, die automatisch zu einer Verteuerung geführt hat, entgegenzuwirken. Gebäudetyp E, wie einfach oder effizient, ist da eigentlich das Stichwort.

Johannes Stühlinger: Weil er uns was liefert?

Thomas Winkler: Weil er uns eben das liefert, was wir brauchen, und nicht das liefert, was uns auch gegen alle möglichen Einflüsse, die wir sowieso nicht haben, abschirmt.

Johannes Stühlinger: Ein Einfluss, den wir auch nicht vorhersehen konnten, war die Pandemie. Wir haben seither ein großes Thema. Die Leute waren im Homeoffice und sollen jetzt wieder zurück. Die Arbeitgeber holen ihre Mitarbeiter regelrecht aus dem Homeoffice zurück. Und da sind wir beim nächsten Paradoxon, denn obwohl das so ist, gehen die Bürovermietungen nicht nach oben. Wo liegt da der Denkfehler und vor allem, bei wem liegt er?

Thomas Winkler: Ich würde es nicht als Denkfehler bezeichnen. Es ist wieder das Beharrungsvermögen und manchmal auch der Weg des geringsten Widerstands, der da gegangen wird. Es ist halt einfacher, sich mit einer Mietreduktion im hoffnungslos veralteten Bestandsgebäude gegenüber seinem Aufsichtsratsvorsitzenden zu brüsten, als sich für neue, effiziente und damit vielleicht sogar flächenmäßig kleinere Mietflächen einzusetzen.

Johannes Stühlinger: Gerade die UBM baut oder hat in Wien, Frankfurt und Mainz sehr moderne Büroflächen gebaut. Wie muss deiner Erfahrung und deinem Wissensstand nach Büro heute konzipiert sein, damit Mitarbeiter freiwillig und gern wieder zurückkommen? Reicht da der Holzbau?

Thomas Winkler: Nein, also Holzbau ist ja die Leinwand, wenn man so will. Es ist der nachhaltige, klimaschonende und Gesundheit und Wohlbefinden fördernde Rahmen. Das Büro, die Gestaltung des Arbeitsplatzes, aber vor allem der Chillout- und Loungezonen, muss der Arbeit von zu Hause die Stirn bieten können. Und dafür ist der Arbeitgeber verantwortlich oder Spezialisten, die das entwickeln. Dann ist allerdings die Trennung von Arbeit und Büro auch wieder der Fortschritt, der es einmal war. Denn man hat sich ja lange zu Hause, etwa am Bauernhof, nicht gegen Arbeit wehren können. Jetzt kann man Büro und Privatleben sehr gut trennen, und da ist es wieder eher zu einer Verwischung gekommen.

Johannes Stühlinger: Gleichzeitig wirbt die UBM bei ihren Holzhybridprojekten mit drastisch niedrigeren Betriebskosten. Sind die Nebenkosten in Zeiten hoher Energiepreise zu einem besonders starken Argument geworden? Wirkt das? Ist das ein Hebel?

Thomas Winkler: Also, die Betriebskosten werden zu einem immer entscheidenderen Faktor. Sie hängen ja vor allem von der Primärenergieversorgung ab, und fossile Energieträger sind unberechenbar und damit auch teuer geworden. Erneuerbare Energien wie Geothermie oder Photovoltaik, wie wir sie verwenden, sind aktuell eigentlich nicht zu schlagen. Allerdings ist es mit alten Büros ein bisschen so wie mit alten Autos. Sie fahren zwar noch, aber auf Dauer ist es einfach unwirtschaftlich.

Johannes Stühlinger: Genau im gegenteiligen Segment, nicht der Arbeit, sondern der Freizeit, ist das nächste Paradoxon gelagert: im Tourismusbereich. Überall werden Bettenrekorde gebrochen, Preisrekorde bei den Nächtigungen. Gleichzeitig spiegelt sich das aber nicht in den Hoteltransaktionen wider. Warum eigentlich?

Thomas Winkler: Bei Investments wird ja immer Zukunft gehandelt, und die wird im Tourismus mittlerweile wieder eher skeptisch eingeschätzt. Ich sage: Iran-Krise, Niedrigwasser, Wirtschaftskrise beflügeln Hospitality-Business-Pläne halt nicht. Und die haben direkte Auswirkungen auf das Transaktionsvolumen.

Johannes Stühlinger: Jetzt hat die UBM fünf Hotels im Regal stehen, wie du gerne sagst. Warum werden ertragreiche Hotels, trotz Krisen sind die Hotels jetzt ertragreich, verkauft? Warum will man sie loswerden, und wohin soll vor allem das Geld fließen, das da frei wird?

Thomas Winkler: Gut, die UBM ist kein Hoteleigentümer. Wir sind ein Entwickler von Immobilien und wollen eben solche Immobilien nach Fertigstellung auch verkaufen, um so schnell wie möglich in neue Projektentwicklungen zu investieren. Das ist eigentlich der Kern unseres Geschäftsmodells. Bedingt durch Corona sind aber jetzt eben ein paar Hotels da, die wir zu dem Zeitpunkt nicht oder nur mit größten Abschlägen hätten verkaufen können. Wir wollen das Geld aus den Verkäufen jetzt vor allem in bezahlbares Wohnen stecken. Für mich ist bezahlbares Wohnen das nächste große Ding, wie es Tim Cook immer genannt hat: „the next big thing“. Da gibt es in den nächsten Jahren die höchste Nachfrage und auch den höchsten politischen Druck.

Johannes Stühlinger: Gleichzeitig will man sich als Einzelner oder auch als Institution ja in den nächsten Jahren vor Inflation schützen. Und da ist in der Regel die Flucht in Sachwerte ein großes Thema. Bei Immobilien passiert zurzeit aber gar nicht so viel. Portfolios greifen nicht so stark bei Immobilienkäufen zu. Warum scheuen Großanleger da den Einstieg?

Thomas Winkler: Na ja, weil Großanleger und Kleinanleger beides Herdentiere sind, und die Herde investiert im Moment in Gold. Das hat sich zwischendurch einmal seitwärts bewegt, aber jetzt geht es wieder nach oben. Eine klassische Krisenwährung. Und in künstliche Intelligenz, also in Aktien, die von KI profitieren oder bei denen man hofft, dass sie davon profitieren. Betongold hat aber nach den Übertreibungen der späten Zehnerjahre bislang nicht zu altem Glanz zurückgefunden. Und da nützt es auch nichts, dass die Bewertungen günstig sind und die Einstiegskurse niedrig.

Johannes Stühlinger: Kommen wir zum Schluss, lieber Thomas. Wenn wir fünf Jahre nach vorne blicken, in der Hoffnung, dass dann die Phase dieser Paradoxa hinter uns liegt: Welche Entwickler werden als Gewinner hervorgegangen sein und warum wird das so sein? Der Gewinner der Gewinner und der Verlierer der Verlierer.

Thomas Winkler: Leider eine Antwort, die ich sicher schon einmal als Einleitung gegeben habe: In die Zukunft kann keiner schauen. Die Geschichte lehrt uns, dass sie voller unerwarteter neuer Entwicklungen ist. Wir haben uns deshalb auf die sichere Seite gelegt, und unsere Überlegung ist: Gibt es ein Grundbedürfnis des Menschen, das sich weder durch künstliche Intelligenz noch durch Wirtschaftskrisen wirklich verändert? Und dieses Grundbedürfnis gibt es. Es heißt Wohnen. Das ist ja fast wie Essen und Trinken. Es ist ein Grundbedürfnis, kein Grundrecht, und wir tragen die Verantwortung, dass dieses Grundbedürfnis wieder bezahlbar wird. Das kann weder verordnet noch zwangsreguliert werden. Es kann nur erreicht werden, indem ein zu teuer gewordenes Produkt wieder günstiger hergestellt wird.

Thomas Winkler: Und darüber haben wir uns ja jetzt in diesem Podcast abermals unterhalten.

Johannes Stühlinger: Da schauen wir, was man in fünf Jahren dann dazu sagen wird, was wir heute besprochen haben. Thomas, danke für deine Insights, und wir sehen uns das nächste Mal, wenn es wieder heißt: Assetklasse.

Thomas Winkler: Freue ich mich schon drauf. Danke.

Johannes Stühlinger: Das war Assetklasse, der Podcast von UBM. Bis zum nächsten Mal.